GABARİ NEDİR? GABARİ NASIL HESAPLANIR?

GABARİ NEDİR? GABARİ NASIL HESAPLANIR?
Oluşturma Tarihi: 18 kasım 2024 Ahmet Yüksel

Türkiye’de gayrimenkul sektöründe yatırım yapmak isteyenlerin karşısına çıkan birçok terim var. Özellikle arsa yatırımı düşünenler gabari nedir sorusunu sıklıkla sorar. Sen de gabari sınırlaması, hesaplaması ve ilişkili konuları öğrenmek istiyorsan okumaya devam et!

 

Gabari Nedir?

Fransızcadan dilimize geçen gabari, inşaat ve emlak sektöründe yapı yüksekliğini belirlemek için kullanılan bir terimdir. Binanın inşa edildiği arsanın belediye tarafından izin verilen en yüksek uzunluk değeri gabaridir. Köprü ve alt geçit gibi tır, kamyon, tekne gibi araçların geçtiği yollarda da yüksekliği belirtmek için gabari kelimesi kullanılır.

 

Her belediye bölgesinin arsa ve coğrafi yapılarına göre bina inşaatlarına kaldırımdan çatının tepe noktasına kadar farklı yükseklik izinleri verir. Örneğin deprem bölgesi olan bir yerde 7 metreye kadar belediye izin verirken aynı ilin zemini sağlam ilçelerinde 15 metre olabilir. Burada önemli olan unsur belediyenin gabari sınırını aşan inşaat yapılamayacak olmasıdır.

 

Arsada Gabari Ne Demek?

Arsada gabari, bir inşaatın o arsa için en fazla kaç katlı ya da kaç metre yüksek olarak inşa edilebileceğini gösteren ölçüdür. Emsal ise katların arsanın alanına oranla toplam inşaat alanını belirlerken kullanılır. “Arsada gabari nedir?” sorusunu emsal ile açıklamakta fayda var, çünkü iki kavram birbiriyle doğrudan ilişkili. Satılık ya da kiralık arsa arıyorsan bu terimleri bilmen daha bilinçli şekilde yatırım yapmana yardımcı olabilir.

 

Arsada gabari ne demek sorusuna detaylı yanıt vermek için öncelikke bu kavramları anlamak gerekir. Yapı sektöründe gabari “yapı gabarisi” olarak tanımlanarak diğer ölçüm şekillerinden ayrılır. Binaların belediye tarafından öngörülen azami yüksekliği gabari olsa da inşaat ölçülerinin ayarlanması için tek başına kullanılmaz. Emsal değeri de binanın yükseklik, genişlik, alan ölçülerini belirlerken dikkate alınır.

 

Örneğin bir arazi üzerine inşaat yapmak istiyorsan belediye, arsanın yüzölçümünü ve kendi sınırlarını dikkate alarak sana binanın maksimum yüksekliğini söyler. Fakat sadece bu bilgi ile inşaat yapamazsın. Binanın imar planında görünen parseldeki diğer yapıların alan hesabı yapıldıktan sonra kat sayısı, genişlik gibi bilgileri belirleyebilirsin.

 

Gabari Nasıl Hesaplanır?

Gabari hesaplaması yapılırken belediye arazinin alanı, en ve boyu, emsal yapıların yüksekliği gibi farklı değerleri dikkate alır. Gabari hesaplarken belediyenin bildirdiği azami yükseklikten 0.5 metre çatı katı farkı çıkartılır. Ardından elde edilen sonuç planlanan inşaatın tek kat yüksekliğine (genelde 3 m alınır) bölünerek binanın kaç katlı inşa edilebileceği bulunur. Gabari hesaplama kısa bir örnekle açıklanırsa:

 

Örnek: Gabarisi 7.5 metre olan 1000 metrekarelik bir arazi var. Aynı arazinin emsal değeri 0.5 olduğunda bir katın metrekare değeri “Arsa x Emsal Değeri” formülü ile şu şekilde bulunur:

 

1000 m2 arazi alanı x 0.5 emsal değeri = 500 m2 toplam inşaat alanı (kat alanı)

 

7.5 m gabari – 0.5 m çatı payı = 7 metre yükseklik

 

7 m gabari ÷ 3.3 m tek kat yüksekliği = 2 kat

 

Bu arsa için tek kat 3.3 metre olarak alındığından gabari sınırlaması aşılmadan inşa edilebilecek kat sayısı 2 olur. Kat başına ayrılması gereken alanı hesaplarken “kat alanı ÷ kat sayısı” formülü kullanılır. Örnekteki arazide inşa edilecek binanın alan hesaplaması:

 

500 m2 toplam inşaat alanı (kat alanı) ÷ 2 kat = 250 m2

 

Bu durumda örnekteki arsada 500 m2 toplam inşaat alanı vardır. Buna göre çatı dahil en fazla 7.5 metre yükseklikte, 2 katlı bina inşa edilebilir. Her kat en fazla 250 m2 olarak inşa edilebilir ve 2 kat için toplam 500 m2 inşaat alanı kullanılabilir.

 

Gabari Belirleme ve Gabari Sınırlaması

Kat karşılığı arsa arıyorsan ya da kendi arazine inşaat yapma niyetin varsa gabari, emsal değerlerini bilerek daha başarılı olabilirsin. Özellikle arsada gabari ne demek sorusunun cevabını iyi anlamanda yarar var. Çünkü belediyelerin belirlediği bu değerler yatırımının değeri üzerinde direkt olarak etkilidir. Gabari nedir ve nasıl hesaplanır sorularından sonra şimdi de belediyelerin bu ölçüyü neye göre belirleyip sınırladığını ele alalım.

 

Belediyeler gabari değerini düzenli ve kente uygun yapılaşma amacıyla belirler. 30 katlı binaların yanına 2 katlı binalar inşa edilmesi hem görüntü kirliliği hem de alt katta yaşayanlar için sorun olabilir. Üstelik olası afet durumlarında sakınca yaratır. Bu nedenle gabari sınırlaması uygulanarak kentsel yaşamda düzenin sağlanması hedeflenir.

 

Gabari sınırı her zaman üst limiti gösterir. Dolayısıyla gabari sınırının altında bütçe yeterli değilse inşaat yapmak da mümkündür. Bazı arsaların tapuda gabari değeri görünmez. Bu tarz arsalarda “H serbest” terimi kullanılır. “H” harfi yükseklik ifade eder ve gabari değerini gösterir. Bu durumda olan arsalar için alan üzerinden hesaplama yapılarak inşaat yüksekliği bulunabilir.

 

Örneğin: 1000 m2 arsa, 0.5 emsal değeri olan üstteki örneğin 500 m2 inşaat alanı vardır. Aynı arsa “H Serbest” ise:

 

Tek kat 100 m2 olacak şekilde 5 katlı bina

 

Tek kat 125 m2 olacak şekilde 4 katlı bina

 

Tek kat 250 m2 olacak şekilde 2 katlı bina

 

Üstteki örnekler gibi toplam inşaat alanı 500 m2’yi aşmayacak şekilde birçok farklı kat yüksekliği ile bina yapılabilir.

 

Gabari ve Emsal İlişkisi

Emsal bir arsa üzerine inşaat yapılmak istendiğinde binanın net metrekare alanını belirlemek için kullanılan bir değerdir. Gabari binanın yüksekliğini belirlemek için yeterliyken kat sayısı ve alanına karar vermek için KAKS değerinin bilinmesi gereklidir. Emsal değeri genellikle tapu belgelerinde “Kat Alanı Kat Sayısı” kısaltması olan KAKS ifadesi ile açıklanır.

 

Emsal hesaplama işlemi binanın tüm kat alanlarının toplam metrekaresi üzerinden yapılır. Toplam inşaat alanı ve parsel alanı oranlanır. Örneğin 500 m2 arsada 0.5 emsal değeri varsa “500 x 0.5 = 250 m2” olduğu için bu arsada yapılan binanın tüm katlarının alanı toplam 250 m2 olmalıdır. Emsal ve gabari hesaplamasında kullanılan formüller şunlardır:

 

toplam inşaat alanı = (parsel m2 x emsal değeri)

 

Kat sayısı = (gabari – çatı farkı ÷ kat yüksekliği)

 

Kat başına toplam inşaat alanı = (toplam inşaat alanı ÷ kat sayısı)

 

Gabari Neden Bilinmeli?

Arsalara yapılacak olan binanın planı çıkarılmadan önce gabari, emsal değerlerinin bilinmesi zorunludur. Aksi hâlde yapı, belediyenin kurallarına uymadığı için ruhsat alması mümkün değildir. Peki, gabariyi neden bilmesin? İşte, nedenleri;

 

Arsa üzerine inşa edilebilecek yapının kaç katlı olabileceği değerini direkt olarak etkiler.

 

Yüksek gabari değerine sahip olduğundan çok katlı binalar inşa edilebilecek araziler değerlidir.

 

KAKS yani, emsal değerini bilmek araziye kaç tane daire yapılabileceğini hesaplamanı sağlar.

 

Kat başına düşen metrekare değeri, daire büyüklüklerini KAKS ile ön görebilirsin.

 

Arsa yatırımı yapmadan önce tapuda gabari sorgulaması yapmak mümkündür. Çoğunlukla tapu dairelerine giderek parsel numarası üzerinden bilgi alabilirsin. Elinde tapu varsa bilgileri şu şekilde okuyabilirsin:

 

“H” değeri ile gösterilen değer gabari yüksekliği, KAKS emsal değeridir.

 

“H Serbest” yazıyorsa kat sınırlaması olmadan KAKS üzerinden hesaplanarak inşaat yapılabilir anlamına gelir.

 

Arsa alım, satım işlemleri sırasında Emlakjet hep yanında! Satılık arsa ilanlarına hemen göz atabilir, yatırım hedefine en uygun seçenekleri kolayca bulabilirsin.

Diğer İçerikler

RIZAİ TAKSİM SÖZLEŞMESİ NEDİR? NASIL YAPILIR?
Rızai Taksim Sözleşmesi Nedir? Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul sahipleri arasında yapılan mülkiyet paylaşımı konusunda sıkça karşılaşılan durumlardan biri de hisseli tapuların paylaşımıdır. Bu noktada, tarafların karşılıklı rızası ile yapılan "rızai taksim sözleşmesi" devreye girer. Peki, rızai taksim sözleşmesi nedir ve nasıl yapılır? Bu yazımızda, rızai taksim sözleşmesinin detaylarını ele alarak, tapuya tescili için gereken belgeleri açıklayacağız. Rızai Taksim Sözleşmesi Nedir? Rızai taksim sözleşmesi, ortak bir taşınmazın hissedarlar arasında rızaya dayalı olarak bölüştürülmesini sağlayan bir hukuki düzenlemedir. Genellikle mirasçılar veya ortak mülk sahipleri arasında yapılır ve mülkiyetin kullanımını netleştirerek taraflar arasındaki anlaşmazlıkları önlemeyi amaçlar. Bu sözleşme, tarafların ortak iradeleriyle oluşturulur ve belirlenen taşınmaz paylaşımı yazılı bir belgeye dökülerek resmiyet kazanır. Bu tür sözleşmeler özellikle miras kalan taşınmazlar için oldukça yaygındır. Hissedarlar, taşınmazın hangi bölümlerinin kime ait olacağını belirleyerek, mülkiyet ilişkisini düzenleyebilirler. Ayrıca, rızai taksim sözleşmesi sadece mirasçılar arasında değil, ortak mülkiyetin sona erdirilmesi amacıyla diğer ortaklık durumlarında da kullanılabilir. Rızai Taksim Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Rızai taksim sözleşmesine konu olan taşınmazlar genellikle iki farklı mülkiyet türüne ayrılır: Paylı Mülkiyet: Tapu kaydında her hissedarın sahip olduğu paylar açıkça belirtilir. Hissedarlar kendi paylarını diğer hissedarlara veya üçüncü kişilere satabilir. Elbirliğiyle Mülkiyet: Paylar tapu kaydında ayrı ayrı belirtilmez, tüm hissedarlar taşınmaz üzerinde ortak mülkiyete sahiptir. Paydaşlar kendi paylarını bireysel olarak devredemezler. Rızai taksim sözleşmesi, hisseli tapu sahiplerinin taşınmazın bölüştürülmesi konusunda uzlaşmaları halinde yapılır. Taraflar, taşınmazın paylaşımını içeren bir yazılı sözleşme hazırlar ve bu belge tapuya tescil edilerek resmiyet kazandırılır. Yazılı olarak yapılması, ileride doğabilecek ihtilafları önlemek açısından büyük önem taşır. Rızai Taksim Sözleşmesinin Tapuya Tescili İçin Gerekli Belgeler Rızai taksim sözleşmesinin hukuki bağlayıcılığa sahip olabilmesi için tapuya tescil edilmesi gereklidir. Bunun için aşağıdaki belgeler tapu müdürlüğüne sunulmalıdır: Tarafların Kimlik Belgeleri: Kimlik kartı veya pasaport (yabancı uyruklular için). Rızai Taksim Sözleşmesi: Noter onaylı orijinal belge. Tapu Kaydı ve İmar Durumu Belgesi: Taşınmazın mevcut durumunu gösteren resmi evraklar. Vergi Borcu Yoktur Yazısı: İlgili taşınmazın vergi borcu olup olmadığını gösteren belge. Bu belgelerin tamamlanmasının ardından, tapu müdürlüğüne başvurularak tescil işlemi gerçekleştirilebilir. Böylece tarafların mülkiyet hakları güvence altına alınmış olur. Sonuç Rızai taksim sözleşmesi, ortak mülkiyeti sona erdirmenin en pratik ve anlaşmalı yollarından biridir. Tarafların yazılı mutabakatı ile hazırlanan bu sözleşme, taşınmaz üzerindeki mülkiyet haklarını netleştirerek anlaşmazlıkları önler. Ancak, sözleşmenin tapuya tescil edilmesi, ileride oluşabilecek hukuki sorunların önüne geçmek için büyük önem taşır. Bu nedenle, tüm belgelerin eksiksiz hazırlanması ve tapu müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir. Eğer siz de hisseli tapunuzla ilgili bir paylaşım yapmak istiyorsanız, rızai taksim sözleşmesi hakkında detaylı bilgi edinerek hukuki sürecinizi doğru bir şekilde yönlendirebilirsiniz.   

13.02.2025
TAPU SAHİPLERİ DİKKAT! EMLAK VERGİSİ ÖDEMELERİ 1 MART'TA BAŞLIYOR
Tapu Sahipleri Dikkat! Emlak Vergisi Ödemeleri 1 Mart'ta Başlıyor

Emlak vergisi ödeme dönemi yaklaşıyor! Tapu sahipleri için büyük önem taşıyan emlak vergisi ödemeleri, 1 Mart 2025 tarihinde başlıyor. Yıllık olarak tahsil edilen bu verginin ilk taksiti 31 Mayıs 2025 tarihine kadar ödenebilecek. İkinci taksit ise 1-30 Kasım 2025 tarihleri arasında yapılacak.Emlak Vergisi Nedir?Emlak vergisi, taşınmaz mal sahiplerinden tahsil edilen ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu çerçevesinde düzenlenen bir vergi türüdür. Bu vergi, belediyeler tarafından alınır ve taşınmazın bulunduğu bölgenin kamu hizmetlerinin geliştirilmesi için kullanılır. Bina, arazi ve arsalar için her yıl düzenli olarak ödenmesi gereken bu vergi, tapu sahipleri için önemli bir yükümlülüktür.Emlak Vergisini Kimler Öder?Emlak vergisi, taşınmazın malikine, intifa hakkı sahibine veya söz konusu taşınmazı fiilen kullanan kişilere aittir. Eğer taşınmazın sahibi hayatını kaybetmişse, vergi yükümlülüğü mirasçılara geçer.Vergi Muafiyeti Olan KişilerBazı özel gruplar, belirli şartları sağlamaları durumunda emlak vergisinden muaf tutulabilir. Bu gruplar şunlardır:EmeklilerGazilerŞehit aileleriDul ve yetimlerEmlak Vergisi Nasıl Ödenir?Emlak vergisi ödemeleri için mükelleflere çeşitli ödeme seçenekleri sunulmaktadır:Belediye Vezneleri: Taşınmazın bağlı olduğu belediyenin veznelerine giderek ödeme yapılabilir.Online Ödeme: Belediyelerin resmi internet siteleri üzerinden kredi kartı veya banka kartı ile ödeme imkânı sunulmaktadır.Bankalar: Belediyelerle anlaşmalı olan bankalar aracılığıyla ödeme gerçekleştirilebilir.Posta Çeki: Posta ve Telgraf Teşkilatı (PTT) aracılığıyla ödeme yapılabilir.Son Ödeme Tarihlerini Kaçırmayın!Emlak vergisi senede iki defa ödenir. Ödeme tarihleri şu şekildedir:1. Taksit: 1 Mart - 31 Mayıs 20252. Taksit: 1 Kasım - 30 Kasım 2025Vergi borcunu zamanında ödemeyenler için gecikme cezası uygulanabileceğinden, belirtilen tarihler içinde ödeme yapmak büyük önem taşımaktadır.Tapu sahipleri için geri sayım başladı! Siz de ceza ödememek için emlak verginizi zamanında ödemeyi unutmayın!

30.01.2025
BİR EV SATIN ALIRKEN EN SIK YAPILAN HATALAR
Bir Ev Satın Alırken En Sık Yapılan Hatalar

BİR EV SATIN ALIRKEN EN SIK YAPILAN HATALAREv satın alırken yapılan yaygın hataları ve bunlardan kaçınma yöntemlerini öğrenin. Doğru kararlar almak için rehberimize göz atın! Bir ev satın almak, hayatınızda yapacağınız en önemli yatırımlardan biridir. Ancak bu süreç, pek çok kişi için karmaşık ve stresli olabilir. Dikkatsizce yapılan hatalar, hem maddi kayıplara hem de uzun vadede memnuniyetsizliğe yol açabilir. Bu yazıda, ev satın alırken en sık yapılan hataları ve bu hatalardan nasıl kaçınabileceğinizi detaylı bir şekilde inceleyeceğiz. 1. Finansal Planlama Yapmamak Ev satın alımına başlamadan önce, maddi durumunuzu dikkatlice analiz etmelisiniz. Gelir ve Gider Dengesizliği Aylık gelir ve giderlerinizi hesaplamadan hareket etmek, borç batağına sürüklenmenize neden olabilir. Peşinat Yetersizliği Peşinat miktarının düşük olması, daha yüksek faiz oranlarıyla kredi kullanmanıza yol açabilir. Öneri: Satın alma sürecinden önce ayrıntılı bir bütçe planı yapın ve peşinat için birikim oluşturun. 2. Detaylı Araştırma Yapmamak Ev almadan önce hem pazarı hem de seçmeyi düş\u00fndüzünüz bölgeyi iyice araştırın. Piyasa Koşulları Piyasa değeri hakkında bilgi sahibi olmamak, evi gerçek değerinin üzerinde bir fiyata almanıza neden olabilir. Bölge Analizi Ev alınacak bölgenin sosyal imkanları, ulaşım durumu ve gelecekteki gelişim potansiyeli göz ardı edilmemeli. Öneri: Gayrimenkul uzmanlarından destek alın ve benzer evlerin fiyatlarını karşılaştırın. 3. Profesyonel Destek Almamak Birçok kişi, gayrimenkul uzmanı veya hukukçu gibi profesyonellerden destek almaktan kaçınır. Ekspertiz Raporu Alınmaması Ekspertiz raporu, evin gerçek değeri ve teknik durumu hakkında bilgi sahibi olmanıza yardımcı olur. Sözleşme Detayları Hukuki belgeleri uzman bir gözle incelemeden imzalamak, ileride büyük sorunlara yol açabilir. Öneri: Bir gayrimenkul uzmanından ve hukuki danışmandan destek alarak riskleri minimize edin. 4. Uzun Vadeli Plan Yapmamak Ev alırken gelecekteki ihtiyaçlarınızı ve hedeflerinizi de göz önünde bulundurmalısınız. Metrekare Yetersizliği Aile büyüdüzünüze ya da ihtiyaçlarınıza uygun olmayan bir ev seçmek ileride sizi zor durumda bırakabilir. Yatırım Değeri Seçilen evin uzun vadede değer kazanıp kazanmayacağı analiz edilmelidir. Öneri: Evin gelecekteki potansiyel değerini ve kendi planlarınızı dikkatlice değerlendirin. 5. Detaylara Dikkat Etmemek Ev alımı sürecinde önemli detayları göz ardı etmek yaygın bir hatadır. Teknik Kontrollerin Yapılmaması Evdeki tesisat, ısı yılıtımı ve elektrik sistemi gibi unsurları kontrol etmeyi unutmayın. Yasal Sorunlar Tapunun durumunu ve herhangi bir ipotek ya da haciz kaydı olup olmadığını kontrol edin. Öneri: Evi yerinde detaylı bir şekilde inceleyin ve uzmanlardan destek alın. Özetlemek Gerekirse Ev satın almak, doğru planlama ve dikkatle yaklaşıldığında hem keyifli hem de kazancılı bir deneyim olabilir. Bu yazıda bahsettiğimiz yaygın hatalardan kaçınarak, bilinçli bir şekilde hareket edebilirsiniz. Ev satın alma deneyimlerinizi yorumlarda paylaşın veya daha fazla bilgi almak için bizi takip edin!

19.01.2025