ŞUFA (ÖNALIM) HAKKI NASIL KULLANILIR? ÖNALIM HAKKI DAVASI VE TÜRLERİ

Önalım hakkı, taşınmaz üzerindeki mülkiyetin devrinde öncelik tanıyan bir haktır ve iki temel türde karşımıza çıkar: sözleşmeden doğan önalım hakkı ve kanundan doğan önalım hakkı.

1. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Davası

Bu hak, tarafların kendi iradeleriyle oluşturdukları bir sözleşmeye dayanır ve önalım hakkı sahibine, taşınmazın satışı sırasında öncelik tanınır. Türk Borçlar Kanunu'na göre bu hak, en fazla 10 yıllık süre için yazılı olarak yapılabilir ve devredilemez; ancak miras yoluyla intikal edebilir. Önalım hakkı, yalnızca taşınmazın satışı veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde kullanılabilir. Ancak bazı istisnalar vardır; örneğin, miras paylaşımında, cebrî artırmada veya kamu hizmeti için yapılan edinimlerde önalım hakkı kullanılamaz.

Sözleşmeye dayalı bu hak, nispi bir özellik taşır; yani taraflar arasındaki bir anlaşmaya bağlıdır. Ancak, tapu kütüğüne şerh verilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Tapuya şerh edilen önalım hakkı, şerhte belirtilen süre ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.

2. Kanundan Doğan Önalım Hakkı Davası

Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara öncelikle bu payı satın alma yetkisi verir. Bu hak, taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğunda ortaya çıkar ve satışın gerçekleşmesiyle kullanılabilir hale gelir.

Yasal önalım hakkı, payın tamamı ya da bir kısmının satılması durumunda kullanılabilir. Payın kim tarafından satıldığı önemli olmayıp payın kendisi esas alınır. Bu hakkın kullanılabilmesi için satışın, paydaş olmayan birine yapılmış olması gerekir. Önceleri irade beyanıyla kullanılabilen bu hak, artık yalnızca dava açılarak kullanılabilir. Önalım davası, yenilik doğuran bir davadır; yani dava sonucu hak sahibine yeni bir mülkiyet durumu kazandırır.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Kanundan doğan önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay, her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler geçtikten sonra hak düşer. Örneğin, bir satışın 01.01.2023 tarihinde yapılması ve noterle bildirilmesi durumunda, önalım hakkı 01.04.2023 tarihine kadar kullanılabilir. Bildirim 01.03.2023 tarihinde yapılmışsa bu süre 01.06.2023’e kadar uzar.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taraflarca kararlaştırılan süre içinde kullanılabilir; ancak bu süre 10 yılı geçemez. 10 yılın sonunda hak kendiliğinden düşer.

Şufa Davası Nasıl Açılır?

Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu (TMK) 734 gereğince dava yoluyla alıcıya karşı ileri sürülür. Satış işlemi, satıcı ya da alıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Dava açıldığında, davacı payı tescil ettirmeden önce satış bedelini ve tapu giderlerini nakden ödemek zorundadır.

Hangi Mahkemede Görülür?

Şufa davaları, mülkiyet hakkı kazandıran davalar olduğundan Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde görülür. Yetkili mahkeme ise HMK 12. Madde kapsamında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kimler Şufa Davası Açamaz?

Kanundan doğan önalım hakkı, paydaş olmayan birine satış yapılmadıkça kullanılamaz. Ayrıca şu durumlarda önalım davası açılmaz:

Paydaşlar arasında yapılan satışlarda

Cebrî artırmalarla yapılan satışlarda

Önalım hakkından resmi şekilde feragat edilip tapuya şerh verilmişse

Taşınmazın satışa eşdeğer olmayan işlemlerle (bağışlama, mal değişimi gibi) devri durumunda

Fiili Taksim Halinde Önalım Hakkı

Fiili taksim, paylı mülkiyete konu taşınmazların pay sahipleri tarafından bölüştürülmesi durumudur. Yargıtay içtihatlarına göre, fiili taksim yapılmış ve her paydaş belirli bir alanı kullanıyorsa, bu bölüşüm sonrasında yapılan satışlar önalım hakkının kullanılmasını engelleyebilir. Fiili taksimde, dürüstlük kuralı gereğince, önalım hakkı kötü niyetli olarak kullanılamaz.

Sonuç

Önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetine ilişkin önemli bir düzenleme olup, paydaşlara taşınmaz üzerindeki paylarını koruma imkânı sunar. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi ve zamanaşımı süresi içinde hareket edilmesi gerekir. Davalar, mülkiyet hakkı kazandırıcı sonuçlar doğurur ve dikkatle takip edilmelidir.

#immobilienalanya #turkey #avrupa #alanyaemlaktakip 

#antalya #alanya #alanyaemlakofisi #realestateagent 

#alanyaprojeden #satılıkdaireler #luxuryapartmentalanya 

#instagram #investment #realtor #alanyakiralıkev 

#alanyasatılıkucuzev #alanyasatılıktarlaarsa #alanyaemlakofisi

#alanyanıneniyiemlakçısı